2026年上半年，深圳写字楼商场正经验一场真切的底层逻辑重构。
名义上看，这是一个正处于“换挡阵痛期”的商场。世邦魏理仕（CBRE）近日发布的《2026年上半年深圳房地产商场纪念及预测》评释自大，本年上半年，深圳全市甲乙级写字楼净吸纳量仅录得5.9万平方米。
关联词，南都湾财社记者在深入行业不雅察与采访中发现，看似日常的表不雅数据背后，荫藏着巨大的“预期差”。尽管因头部互联网企业密集退租、搬入自建总部导致部分存量楼宇短期承压，但如果剥离这一影响，深圳写字楼商场的果然需求依然展现出坚忍的韧性。以AI、科技奢华品为代表的新兴产业，正在悄然完成对传统行业的“接棒”。
果然净吸纳量超预期
“本年上半年全体录得的新增供应量是29.8万平方米支配，这是自2015年深圳进入写字楼供应岑岭期以来，咱们录得的最低数值。”世邦魏理仕深圳办公楼租借交游肃穆东谈主蔡志豪在接管南都湾财社记者采访时指出。
供应较着放缓，为何全市净吸纳量表不雅数据依然较低？蔡志豪谈出了其中的关节原因：“往时几年一直是供应岑岭，存量商场依然精深。更紧迫的是，像腾讯、vivo等大面积租借田户，近期密集搬迁到自建的总部大楼，他们退出了此前租借的楼层。这种大面积退出，使得短期里面分楼宇濒临较大的重新招租压力。”
南都湾财社记者把稳到，如果剔除头部企业勾通回迁总部这一阶段性身分，深圳上半年的租借活跃度实质上远超预期。数据自大，剔除该身分后，全市净吸纳量高达37.5万平方米，同比小幅增长，致使达到了近五年来的高值。
“如果莫得大企业搬迁的扣减身分，上半年的需求收复是执续飞腾的。”蔡志豪暗示，面前商场主旋律依然是“以价换量”，业主去化压力较大，房钱仍鄙人滑，但降幅一经有所放缓。“房钱还在作念一个筑底阶段，跟着经济大环境和产业升级的需求带动，权衡改日会逐步走出底部。”
数据自大，受田户流失冲击权贵的存量技俩及供应高压商圈进一步下调房钱以提振去化，上半年全市甲乙级办公楼平均房钱半年度环比下落6.0%，降幅较旧年同时收窄1.8个百分点。
AI与科技奢华品成新引擎
在房钱筑底的窗口期，谁在填补大厂留住的商场空间？谜底是正在高速延迟的硬科技与新兴产业。
评释数据自大，2026年上半年，科技企业奢华品板块和TMT板块（科技、通信）并驾都驱，辩别以19.8%和19.7%的占比共同引颈商场需求。
“最近火热的AI、半导体芯片及哄骗端企业，他们在商场上的活跃度相等高。”蔡志豪向南都湾财社记者透露了一组极具代表性的数据，“2025年AI刚起步时，对TMT板块的租借需求孝敬率好像是10%；然则到了2026年上半年，十八岁高清版免费观看电视剧app光AI关联企业对TMT板块的孝敬率就一经接近20个点了。”
除了AI，以扫地机器东谈主、家庭投影仪等3C电子和智能家居为代表的“科技奢华品”企业，也成为甲级写字楼的新力量。蔡志豪不雅察到，这批企业咫尺正处于高速发缓期，东谈主员急剧延迟，为了更好地招募和留住东谈主才，他们对办公品性有着更高条目。
“这部分企业收拢了这一波商场的契机。咫尺甲级和乙级写字楼之间的房钱差价在变小，致使个别出现倒挂，是以好多头部企业会借机进行升级搬迁，从乙级搬到甲级，或者搬到品性更好的楼宇中去。”蔡志豪说。
西部科技扩租，福田降本
跟着主力产业的更替，深圳写字楼商场在区域散播上也呈现出较着的结构性分化。南都湾财社记者发现，面前深圳商办商场的“双引擎”正在发生微调。
一方面，以南山、前海为代表的西部商场确认活跃。新增的科技奢华品和AI企业多采集于高新园、后海以及前海片区。据统计，前海依托新技俩勾通入市及高性价比上风，上半年录得13.3万平方米净吸纳量，执续领跑各子商场。不外，蔡志豪也指示，前海里面的楼宇去化确认正呈现南北极分化，早期落成的优质办公楼出租率确认优异，但新干预或品性一般的楼宇去化压力依然较大。
另一方面，传统以金融和专科管行状为主导的中枢区则濒临篡改。“福田区的产业主淌若金融和专科管行状，咫尺这两个行业都处在一个降本的周期里，很少会作念写字楼的升级或径直延迟。”蔡志豪暗示，反不雅西部商场的科技企业则时常扩租，这导致了区域间去化速率的各别。
“改日六个月，权衡有超20万平方米的新增供应入市，供应节拍放缓，但总量依然可不雅。需求端，陪同头部企业勾通搬迁潮终结，商场有望总结常态：企业数字化转型执续推升软件建树类业务需求，策略与成本双轮运行下AI企业鸿沟延迟与主体扩容，近似AI选品、多语种营销全链路渗入带动跨境电商及高卑劣生态延展，科技板块需求有望继续景气；国补策略与企业出海预期亦将相沿奢华品企业租借需求稳步增长，两大主力板块共同构筑需求基本盘。”关于下半年的走势，蔡志豪指出，权衡“以价换量”逻辑仍将继续，但房钱跌幅同比收窄，空置率随供应节拍放缓或小幅改善。分片区看，房钱确认将呈结构性分化，科技需求汇聚板块商场预期相对占优。
采写：南都·湾财社记者 孙阳